Jusqu’à 63 000€
de réduction d’impôt sur 12 ans avec la
LOI PINEL

Envie d’investir dans un bien locatif en 2021 ? Grâce à ce fameux dispositif de défiscalisation immobilière, vous allez pouvoir vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts ! Comment ça marche, la loi Pinel ? Quelles sont ses forces ? Où et comment investir ? Suis-je éligible à la loi Pinel ? Notre équipe répond à toutes vos questions relatives à la loi Pinel.

Sommaire guide Pinel 2021

Le dispositif Pinel

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif permettant de réduire vos impôts en échange d’un achat immobilier que vous mettez en location.

 

Pour bénéficier de ce dispositif légal, le bien immobilier doit :

  • Être neuf, réhabilité ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA).
  • Être loué à des locataires ne dépassant pas certains revenus mensuels.
  • Se situer dans l’une des zones géographiques autorisées par le dispositif Pinel.
  • Être loué selon le montant des loyers fixés par le dispositif Pinel.

Logement neuf, réhabilité ou sur plan (VEFA)

 

La première étape d’un investissement immobilier est la sélection de l’état de votre bien. Pour bénéficier de tous les avantages fiscaux grâce à la loi Pinel, il vous faut soit acquérir un bien neuf, soit acheter un bien sur plan (VEFA) ou soit réhabilité un bienLe futur propriétaire devra respecter certains délais de construction qui peuvent varier selon le type du bien.

– Pour un bien immobilier neuf : délai de 30 mois suivant la date du dépôt du permis de construire.
– Pour un bien immobilier en VEFA : délai de construction de logement de 30 mois suivant la signature de l’acte authentique.
– Pour la réhabilitation d’un bien : maximum au 31 décembre de l’année N+2 suivant l’achat du bien.

Une fois la bonne acquisition d’un logement, il vous faudra le mettre en location. Plus la durée de location (durée d’engagement) de votre logement sera longue plus votre réduction d’impôt sera conséquente.

En investissant avec le dispositif Pinel, vous vous engagez donc à louer votre bien durant 6, 9 ou 12 ans.

Réduction d’impôtDurée de mise en location
12%6 ans
18%9 ans
21%12 ans

Quel locataire pour votre investissement en loi Pinel ?

 

Pour qu’un locataire Pinel puisse louer votre bien, il doit respecter deux critères :
1/ Ne pas faire partie du même foyer fiscal que vous.
2/ Que les ressources du locataire soient inférieures au plafond fixé par cette loi de finances.

Ces critères sont mis en place dans le but d’éviter d’éventuels abus et également rendre accessible la location au logement des familles les plus modestes.
La location d’un logement acheté en investissement Pinel n’est donc pas accessible à tout le monde. Le dispositif Pinel a instauré des plafonds de ressources des locataires qui reposent sur la composition du foyer ainsi que de la zone d’habitation éligible à Pinel.

Quels plafonds de ressources pour vos locataires en loi Pinel ?

 

Établit par le gouvernement, le plafond de ressources varie également selon le zonage Pinel. Le locataire devra veiller à bien respecter ce plafond sous peine de ne pas pouvoir louer le bien.

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1Zone B2
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €28 217 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €37 681 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge75 361 €69 105 €50 349 €45 314 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge89 976 €82 776 €60 783 €54 705 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge107 053 €97 991 €71 504 €64 354 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge120 463 €110 271 €80 584 €72 526 €
Personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+13 421 €+12 286 €+8 990 €+8 089 €

Important : en achetant un bien grâce à la loi Pinel, vous devrez impérativement mettre en location votre bien au titre de résidence principale et également le louer non meublé.

Le zonage Pinel 2021

 

Le dispositif Pinel a été mis en place dans l’objectif de répondre à une forte demande locative et de pallier au manque de logements dans les zones dites « tendues » de l’Hexagone. Il était donc important de définir des zones géographiques sur le territoire français afin faciliter la location de logements neufs aux ménages ayants des revenus modestes.

Liste des communes éligibles loi Pinel 2021 :

ZoneCommunes éligibles au dispositif Pinel
Zone A BisParis ainsi que ses 29 communes environnantes.
Zone AL’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1Totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne ainsi que quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Saint-Malo, Bayonne, Chambéry, Annecy, La Rochelle, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).
Zone B2Les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture.
Zone CReste du territoire, non éligible à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018.

Important : les communes localisées sur les zones A Bis, A et B1 restent éligibles à la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. Ce qui n’est plus le cas, depuis le 1er janvier 2018, pour les communes localisées sur les zones B2 et C (sauf dérogation)

Pourquoi cette révision sur le zonage Pinel ?

 
Actuellement, il existe plusieurs dispositifs sur le marché de l’immobilier et la révision du zonage Pinel permet une meilleure adaptabilité de tous ces dispositifs. Ce sont environ 1200 communes qui ont été reclassé dans une nouvelle zone géographique Pinel qui correspond mieux à la réalité du marché immobilier en France. Le prolongement du dispositif Pinel sur les zones A Bis, A et B1, annoncé par le ministre Jacques Mézard, a permis à cette loi de défiscalisation de se recentrer sur les zones tendues du territoire. Coup dur par contre pour l’exclusion des zones B2 et C (90% du territoire) qui enlève la possibilité à des millions de potentiels investisseurs locatifs de bénéficier du dispositif fiscal et ainsi profiter d’un système de défiscalisation puissant.
 

Et les zones Pinel en Outre-Mer ?

 
La grande majorité des territoires d’Outre-Mer, classés en zone B1, sont également éligibles au dispositif Pinel. La Guyane, Guadeloupe, Martinique, Réunion, Saint-Barthélémy, Mayotte, Saint-Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, les Îles Wallis et Futuna peuvent accepter des logements neufs en Pinel. Dans les DOM-TOM, l’avantage fiscal du Pinel est même plus avantageux avec des réductions d’impôts de 23%, 29% ou 32%, selon la durée de mise en location du bien : 6, 9 ou 12 ans.
 

Les plafonds de loyer en loi Pinel

 

Pour investir en Pinel, il vous faut également respecter les plafonds de loyer Pinel en fonction des zones où se trouve votre logement. Le plafonnement permet l’accès au logement des familles modestes en évitant des loyers excessifs et abusifs. Un des intérêts de cette loi de défiscalisation Pinel est donc de proposer des « logements intermédiaires ». Ces plafonds de loyers Pinel sont mis à jour chaque début d’année et ils permettent de fixer un loyer par mètre carré que les locataires devront verser.

Un coefficient multiplicateur s’applique au plafond de base pour ainsi l’augmenter ou le diminuer en fonction des m²  du bien. Inférieur à 38m², votre coefficient sera de 1,2 et si votre bien dépasse les 38m², votre coefficient sera alors de 0,7 + 19 / m² du bien.

ZonePlafond de loyer en 2021
A Bis17,43 €/m²
A12,95 €/m²
B110,44 €/m²
B2/C9,07 €/m²

Les avantages de la loi Pinel

 

Défiscalisez-vous

La défiscalisation est l’un des plus grands avantages de la loi Pinel. La loi Pinel permet de relancer le marché de la construction immobilière car lorsque vous achetez un bien en Pinel, vous pouvez vous défiscaliser et bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21%. L’investissement locatif devient donc très intéressant.

Devenez propriétaire sans apport

L’investissement en Pinel s’effectue exclusivement sur de l’immobilier neuf et la bonne nouvelle est que le montant de l’investissement peut se payer sans le moindre apport en effectuant tout simplement un prêt auprès de votre banque. Votre effort d’épargne vous permettra de rembourser ce prêt sous forme de mensualité. Vous financerez donc votre bien en partie ou en intégralité grâce à cet effort d’épargne ainsi que les loyers perçus et l’avantage fiscal. 
 

Construisez votre patrimoine

L’acquisition de biens immobiliers grâce à la loi Pinel reste l’une des meilleures façon de réaliser un investissement durable et vous construire un patrimoine immobilier solide. Placer votre argent sur de la pierre est un investissement bien plus sûr et puissant que n’importe quel autre investissement. À la fin de la durée de mise en location, vous pourrez revendre votre patrimoine ou le garder afin de vous assurer une rente pérenne avec des revenus locatifs durables.
 

Préparez votre retraite

L’un des nombreux autres avantages de la loi Pinel est la préparation de votre retraite. En tant que investisseur, à la fin de la durée de votre engagement,  vous pourrez disposer de votre bien comme bon vous semble. Par exemple en tant que résidence principale ou secondaire et également en le vendant ou en continuant à le mettre en location. Dans le but de percevoir des loyers mais cette fois-ci non soumis aux plafonds de loyer Pinel.
 

Protégez votre famille

Contrairement à l’ancienne loi Duflot, la loi Pinel vous permet maintenant de louer votre bien à vos proches comme par exemple vos enfants, petits enfants, parents, grands-parents.

Cette possibilité locative à vos proches, vous permet également d’assurer la protection de votre famille car l’assurance liée à votre prêt protège vos proches en cas de décès et vous évite de laisser des dettes derrière vous. Le crédit restant sera remboursé intégralement par votre compagnie d’assurance et votre famille aura donc en sa possession le bien en question.

Les pièges à éviter de la loi Pinel

 
Pour investir dans l’immobilier locatif et bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000€ sur 12 ans, il faut vous prémunir de certains pièges à éviter.
 

– La mauvaise localisation : achetez le bien comme si il s’agissait d’un achat pour votre résidence principale. Vous aurez beaucoup plus de chance de le louer si votre bien se situe en centre-ville proche des commerces et transports. Découvrez où investir en Pinel.

– La surestimation du loyer : l’attractivité d’un investissement locatif Pinel peut varier selon les différentes zones. Par exemple dans certaines zones dîtes tendues (A Bis), les loyers du marché peuvent être supérieurs au plafond Pinel et rendent les rendements locatifs moins intéressants.

– L’achat du bien trop élevé : il est important de bien étudier le marché de l’immobilier afin d’acheter un bien cohérent avec les tendances actuelles de la zone Pinel où il se trouve. N’hésitez pas à effectuer une simulation Pinel, notre équipe se fera un plaisir de vous accompagner sur ces différents points.

– La construction de votre bien : si la construction de votre logement neuf n’est pas idéale, vous aurez surement des frais de travaux à ajouter à votre investissement.

La loi Pinel ancien

 
L’investissement Pinel dans de l’immobilier ancien est presque similaire à un investissement Pinel dans le neuf. Pour bénéficier de la réduction d’impôt et des avantages de la loi Pinel ancien (également appelée Pinel réhabilité au déficit foncier), vous devez investir dans un bien ancien qui nécessite des travaux lourds dans le but de le réhabiliter ou le transformer.

Certaines conditions sont donc à respecter :

– Il doit s’agir d’un logement délabré nécessitant des travaux conséquents afin de réhabiliter ou le transformer.
– Les travaux de rénovation doivent être soumis à la TVA immobilière.
– Une fois que le bien est réhabilité, il doit afficher une performance énergétique équivalente à un logement neuf et également avoir le label BBC rénovation 2009 ou le label HPE rénovation 2009.

Comme dans le Pinel neuf, pour bénéficier de votre crédit d’impôt Pinel, votre investissement ne devra pas dépasser 300 000€ par an.

Pour en apprendre davantage sur la loi Pinel :

Vos questions, nos réponses

Quel endroit me conseillez-vous pour investir en Pinel ?
Vous devez longuement réfléchir à la ville dans laquelle vous souhaitez acheter votre bien en Pinel. Regardez du côté des villes où il y a une forte tension locative. Pa exemple les villes étudiantes sont très intéressantes, la demande locative étant forte, vous n’aurez aucun problème à louer votre bien, très rapidement.

Une maison est-elle éligible au dispositif Pinel ?
Non, votre maison n’est pas éligible à ce dispositif de défiscalisation. Seuls les biens présents dans un bâtiment d’habitation collective ont le droit d’en bénéficier et ce depuis le 1er janvier 2021.

Quand disparaitra la loi Pinel ?
La loi Pinel est reconduite jusqu’au 31 décembre 2024 mais à partir de 2023, la réduction d’impôt applicable aux investissements réalisés en Pinel sera revue à la baisse. Actuellement, la réduction d’impôt pour un bien loué 6 ans est de 12%. 18% pour un bien loué 9 ans et 21% pour un bien loué 12 ans. À partir de 2023, elle passera de 10,5%, 15% et 17,5% et en 2024 de 9%, 12% et 14%.

Qui a le droit de louer en Pinel ?
Si vous êtes un contribuable français, alors vous avez tout à fait le droit d’effectuer un investissement Pinel tant que vous respectez les conditions d’éligibilité liées au dispositif Pinel.

Toutes les questions relatives à loi Pinel >>

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