Où investir en Pinel

Zonage Pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel offre aux contribuables français, la possibilité d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Pour être éligible, il faut respecter certaines conditions, dont l’une des plus importantes : le zonage géographique. Que ce soit en métropole ou en Outre-mer, vous aurez tout à fait le droit d’investir en Pinel mais toutes les villes de France ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Alors, où investir en Pinel ? Dans les zones, A, A Bis ou B1 ? Quels sont leur plafond de loyer ? Nous répondons à toutes vos questions.

Le zonage Pinel

 

Il est tout à fait légitime de se renseigner longuement sur le zonage Pinel car il aura un impact crucial sur votre projet d’investissement. L’une de vos premières étapes pour réaliser un investissement locatif gagnant, c’est de prendre le temps d’observer les différentes zones éligibles au dispositif Pinel. 

En 2021, Les zones éligibles à dispositif Pinel sont les zones A, A Bis Et B1 et ce jusqu’au 31 décembre 2024. Quant aux zones B2 et C, elles ne sont désormais plus éligibles à la loi Pinel.

Pourquoi certaines zones sont éligibles et d’autres non ? Les zones délimitées par la loi Pinel n’ont pas été choisies au hasard. En effet, il s’agit de zones dites « tendues » qui concentrent une forte demande locative. C’est à dire des zones où la demande des locataires est supérieure à l’offre des logements en location. Ce constat est souvent lié à une croissance démographique élevée comme des villes étudiantes par exemple.

Où investir : les critères à connaitre

L’achat d’un bien immobilier neuf n’est pas quelque chose à prendre à la légère. La localisation de l’achat de votre bien Pinel est l’une des premières questions qui se pose : zone A, A Bis ou B1 ?
 
Pour vous aider à sélectionner la ville où investir, vous pouvez commencer par vous poser la question : est-ce que je vais assumer toute la gestion locative de mon bien ? Pour une gestion directe de vos locataires, il faudra privilégier votre ville d’habitation ou une ville proche de votre résidence principale afin de diminuer grandement vos temps de trajets pour les visites de vos locataires ainsi que les états des lieux.
Sinon, vous pouvez passer par une agence immobilière pour la gestion de votre location. Cette possibilité vous permettra de gérer votre bien à distance et ainsi d’investir où vous le souhaitez en métropole et en Outre-mer.

Zone A : les très grandes villes

La zone A concerne l’agglomération de Paris, les villes telles que Marseille, Lyon, Lille, la Côte d’Azur, Montpellier et la partie française de l’agglomération de Genève. Ces villes ont un point commun : les loyers et les prix de l’immobilier sont particulièrement couteux.
Dans le dispositif Pinel, chaque zone est associée à un plafonnement de loyers et de revenus pour les locataires. 

En zone A, le montant des loyers est plafonné à 12,95 €

Si vous souhaitez avoir une estimation du plafond de loyer, vous devez multiplier 12,95 € par la surface habitable et appliquer un coefficient multiplicateur.
Quant aux ressources des locataires, ils ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources fixés par la loi Pinel (voir tableau ci-dessous) pour que vous puissiez bénéficier du dispositif Pinel.

Composition du foyerZone A
Personne seule38 465 €
Couple57 489 €
Une personne à charge 69 105 €
Deux personne à charge 82 776 €
Trois personne à charge 97 991 €
Quatre personne à charge 110 271 €
Majoration par personne au-delà de quatre+ 12 286 €

Où investir en zone A ?

Il est intéressant d’investir dans certaines villes de région parisienne comme Melun, Mantes-La-Jolie, Evry ou même Orly. En effet, le prix moyen au m² de ces villes est plutôt attractif. De plus, vous n’aurez pas de mal à trouver vos futurs locataires dans ces zones à forte pression démographique.

VillePrix moyen au m² d’un appartement en 2021
Fontainebleau4 464 €
Melun2 525 €
Mantes-La-Jolie2 674 €
Evry2 259 €
Orly2 952 €

Les grandes agglomérations françaises (hors Paris) sont également très intéressantes pour effectuer un investissement locatif Pinel. Par exemple, les villes de Lille, Marseille, Montpellier ou Lyon sont très attractives car elles attirent chaque année, de nombreux étudiants en demande de logements locatifs. Ces grandes villes bénéficient également d’importants réseaux de transports en commun.

VillePrix moyen au m² d’un appartement en 2021
Montpellier3 059 €
Marseille2 993 €
Lyon4 919 €
Lille3 353 €

Zone A Bis : Paris et la petite couronne

 

La zone A Bis concerne la ville de Paris mais également 76 autres communes des départements adjacents comme les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, le Val-d-‘Oise et les YvelinesComme vous pouvez vous en douter, il s’agit de la zone Pinel la plus tendue de l’Hexagone. 

En zone A Bis, le montant des loyers est plafonné à 17,43 €

Voir le tableau ci-dessous pour les plafonds de ressources des locataires en zone Pinel A Bis.

Composition du foyerZone A Bis
Personne seule38 465 €
Couple57 489 €
Une personne à charge75 361 €
Deux personne à charge89 976 €
Trois personne à charge107 053 €
Quatre personne à charge120 463 €
Majoration par personne au-delà de quatre+ 13 421 €

Où investir en zone A Bis ?

La ville des lumières est évidemment le lieu le plus prisé côté investisseurs comme côté locataires en zone A Bis. À Paris, le prix moyen d’un appartement au mètre carré est de 10  318 € (selon meilleursagents.com en 2021).
Or, avec le dispositif Pinel, le plafond du prix au m² qui ouvre droit à la réduction d’impôt est de 5 500 € dans une limite de 300 000 par anLa base de calcul pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel ne pourra donc se faire que sur une partie du montant de l’investissement réalisé.

Dans la plupart des 76 communes de la zone A Bis, limitrophes de Paris, la demande de logement y excède grandement l’offre. En tant qu’investisseur, vous vous assurez donc une mise en location de votre bien. Principalement dû au fait de leur proximité avec la capitale.

VillePrix moyen au m² d’un appartement en 2021
Versailles7 923 €
Clichy7 223 €
Neuilly-sur-Seine11 657 €
Aubervilliers3 894 €
Fontenay-sous-Bois5 901 €

Zone B1 : les villes de taille moyenne

La zone B1 cible les villes de plus de 250 000 habitants telle que Toulouse, Bordeaux ou Caen. Les DROM (départements et régions d’outre-mer) et la Corse font également partie de la zone B1. Dans cette zone, les loyers y sont élevés car les prix d’achat de logements neufs sont chers. Il s’agit également de la zone où le plafond de montant des loyers est le plus faible.

 En zone B1, le montant des loyers est plafonné à 10,44 €.

Voir le tableau ci-dessous pour les plafonds de ressources des locataires en zone Pinel B1.
 
Composition du foyerZone B1
Personne seule31 352 €
Couple41 868 €
Une personne à charge 50 349 €
Deux personne à charge60 783 €
Trois personne à charge 71 504 €
Quatre personne à charge80 584 €
Majoration par personne au-delà de quatre+ 8 990 €

Où investir en zone B1 ?

Les villes présentes en zone B1 sont moins habitées que dans les zones A et A Bis mais elles restent de tout de même également intéressantes en terme d’investissement locatif. Elles attirent de nombreux investisseurs car ces villes sont reconnues pour leur patrimoine historique, leur diversité culturelle et elles développent régulièrement de nombreux parcs immobiliers.
 
VillePrix moyen au m² d’un appartement en 2021
Toulouse3 382 €
Bordeaux4 402 €
Caen2 194 €
Dijon2 336 €
Annecy4 930 €

Zone B2 et C : territoires non éligibles

 
Le gouvernement ayant décidé de se concentrer un peu plus sur les zones dites « tendues », les zones B2 et C ne font désormais plus partie du dispositif de défiscalisation depuis le 1er juillet 2018. Les villes qui se situent dans ces zones ne sont plus considérées comme étant en tension locative. Contrairement aux villes qui se situent en zones A, A Bis et B1.

Zone Pinel Outre-Mer

 
En plus de la métropole, tous les départements et régions d’Outre-mer, classées en zone B1, sont éligibles à la loi Pinel : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et les îles Wallis et Futuna.
 
Les avantages de la loi Pinel ne sont pas exclusifs à la métropole. Investir dans les départements et région d’Outre-mer permet même des réductions d’impôts plus avantageuses. Le gouvernement a mis en place ces avantages afin de motiver d’éventuels investisseurs dans les DROM.
 
Réduction d’impôtDurée de mise en location
23 %6 ans
29 %9 ans
32 %12 ans

Les plafonds de loyers Pinel à appliquer pour les locataires dans les départements et régions d’Outre-mer ne sont pas similaires aux plafonds de la zone B1. Chaque année, ces plafonnements sont revalorisées au 1er janvier.
 
TerritoirePlafond de loyer en 2021
Départements ultra-marins (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte)10,48€
Saint-Martin10,48€
Saint-Pierre-et-Miquelon10,48€
Polynésie française13€
Nouvelle-Calédonie12,81€
Iles Wallis et Futuna13€
Pour en apprendre davantage sur la loi Pinel :

Vos questions, nos réponses

Qu’est ce que la loi Pinel ?
Anciennement loi Duflot, la loi Pinel est un dispositif fiscal en faveur de l’investissement immobilier locatif. Mis en place en 2015, le dispositif Pinel permet aux contribuables français d’acheter un bien, le mettre en location sur une durée de 6, 9 ou 12 ans et de chaque année, bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21%.

Est-ce que je peux mettre une maison en location Pinel ?
Il n’est malheureusement plus possible de mettre une maison en location Pinel depuis le 1er janvier 2021. Elles ne font plus partie du dispositif Pinel.

Combien de temps vais-je pouvoir profiter du dispositif Pinel ?
À la base, la loi Pinel devait prendre fin en 2021 mais celle-ci a été prolongé jusqu’à fin 2024.

Ai-je le droit d’investir en Pinel ?
Vous avez tout à fait le droit d’investir en Pinel à condition de respecter certains critères : les plafonds de loyer, les ressources du locataire, louer le bien en non meublé et être propriétaire du bien loué.

Toutes les questions relatives à la loi Pinel >>

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